Quels sont les travaux éligibles au déficit foncier ?
En tant que propriétaire bailleur soumis au régime réel d'imposition, vous avez la possibilité de déduire un certain nombre de charges de vos revenus fonciers bruts. Lorsque ces charges déductibles, notamment les dépenses de travaux, dépassent vos recettes locatives annuelles, vous créez un "déficit foncier". Ce mécanisme peut vous permettre de réduire votre impôt sur le revenu global. Mais attention, tous les travaux ne sont pas logés à la même enseigne fiscalement. Quels sont donc les travaux éligibles au déficit foncier en 2025 ?
Comprendre le mécanisme du déficit foncier
Avant de lister les travaux, rappelons le principe. Un déficit foncier apparaît lorsque :
Total des charges déductibles > Total des revenus fonciers bruts encaissés sur l'année civile.
Ce déficit (hors part liée aux intérêts d'emprunt) peut alors être imputé sur votre revenu global (salaires, autres revenus...) dans la limite d'un plafond annuel. Ce plafond standard est de 10 700 €. (Note : Des plafonds temporairement doublés ont pu exister pour certains travaux de rénovation énergétique très performants ; vérifiez si de telles mesures spécifiques sont en vigueur pour 2025).
Si le déficit dépasse ce plafond annuel, ou s'il provient des intérêts d'emprunt, l'excédent est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Condition essentielle : Ce mécanisme n'est accessible qu'aux bailleurs ayant opté pour le régime réel d'imposition de leurs revenus fonciers (et non le régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire).
La distinction clé : Dépenses déductibles vs non déductibles
L'administration fiscale distingue clairement les dépenses de travaux qui peuvent être déduites des revenus fonciers (et donc participer au déficit foncier) de celles qui ne le peuvent pas. La règle générale est la suivante :
Les dépenses visant à maintenir ou remettre en état le bien (réparation, entretien) ou à l'améliorer sans en modifier la structure sont déductibles.
Les dépenses correspondant à de la construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus annuels. Elles sont considérées comme augmentant la valeur patrimoniale du bien et seront prises en compte lors du calcul d'une éventuelle plus-value immobilière en cas de revente.
Travaux DÉDUCTIBLES des revenus fonciers (Éligibles au déficit foncier)
Ces dépenses peuvent être déduites l'année de leur paiement effectif.
Dépenses de réparation et d'entretien
Objectif : Maintenir ou remettre le logement en bon état d'usage et de fonctionnement, sans en changer la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
Exemples concrets :
Réfection de la toiture, traitement des bois de charpente.
Ravalement de façade (entretien).
Réparation ou remplacement d'un élément usagé : chaudière, chauffe-eau, radiateurs, canalisations, installation électrique défectueuse, VMC en panne...
Remise en état des murs intérieurs (peinture, papiers peints), des sols (ponçage parquet, remplacement moquette usée), des plafonds.
Frais de diagnostics obligatoires pour la location (DPE, amiante, plomb...) hors état des risques.
Interventions de plomberie (recherche de fuite, débouchage...).
Dépenses d'amélioration
Objectif : Apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, mais sans modifier la structure ou le volume de l'immeuble.
Exemples concrets :
Installation ou amélioration du chauffage central, du chauffage électrique (si plus performant).
Installation d'une cuisine équipée ou d'une salle de bain (si inexistante ou très vétuste et sans modification du gros œuvre).
Pose de double vitrage ou remplacement des fenêtres pour une meilleure isolation.
Travaux d'isolation thermique ou phonique (combles, murs, planchers).
Installation d'une VMC.
Installation d'un ascenseur dans un immeuble ancien (sous conditions).
Travaux d'adaptation du logement au handicap ou au vieillissement.
De nombreux travaux de rénovation énergétique entrent dans cette catégorie.
Travaux NON DÉDUCTIBLES des revenus fonciers (Non éligibles au déficit foncier)
Ces dépenses ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers annuels.
Dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement
Objectif : Modifier de manière importante le gros œuvre, augmenter le volume ou la surface habitable, ou réaliser une restructuration complète assimilable à une reconstruction.
Exemples concrets :
Construction d'un nouveau bâtiment sur un terrain nu.
Ajout d'un étage, surélévation.
Réalisation d'une extension créant une nouvelle surface habitable significative.
Transformation d'une dépendance (garage, grange) en pièce d'habitation.
Travaux de démolition intérieure massive suivis d'une redistribution complète des pièces.
Création de nouvelles ouvertures (fenêtres, portes) modifiant la façade de manière importante.
Traitement fiscal : Ces coûts s'ajoutent au prix d'acquisition du bien pour déterminer la plus-value imposable lors de la revente éventuelle du logement.
Tableau récapitulatif : Quels travaux pour le déficit foncier ?
Pour y voir plus clair :
Type de Travaux Déductible du revenu foncier ? Exemples Réparation / Entretien Oui Toiture (fuite), peinture (usure), plomberie (panne), remplacement chaudière HS, ravalement... Amélioration Oui Isolation, double vitrage, installation chauffage central, création SDB (sans modifier structure), VMC... Construction / Reconstruction Non Nouveau bâtiment, ajout d'étage, restructuration lourde... Agrandissement Non Extension augmentant la surface habitable de manière significative...
Autres charges déductibles et obligations
Outre les travaux éligibles, d'autres charges peuvent être déduites des revenus fonciers sous le régime réel :
Les intérêts d'emprunt (mais la part du déficit correspondante n'est imputable que sur les revenus fonciers futurs).
Les frais de gestion et d'administration du bien (frais d'agence, syndic...).
Les impôts liés au bien et non récupérables sur le locataire (taxe foncière...).
Les primes d'assurance (PNO, GLI...).
Certaines provisions pour charges de copropriété.
Obligation essentielle : Conservez précieusement toutes les factures détaillées acquittées. Elles doivent mentionner l'adresse du logement, la nature précise des travaux effectués et distinguer clairement la main d'œuvre des fournitures. L'administration fiscale peut les demander en cas de contrôle.
FAQ - Travaux et Déficit Foncier
Puis-je déduire l'achat d'un nouveau bien immobilier de mes revenus fonciers ?
Non, le coût d'acquisition d'un bien immobilier (prix d'achat + frais de notaire) n'est pas une charge déductible des revenus fonciers annuels. Il constitue la base pour le calcul de la plus-value en cas de revente.
Les travaux dans ma résidence principale sont-ils déductibles de mes revenus fonciers ?
Non. Le mécanisme du déficit foncier ne concerne que les dépenses engagées sur des biens immobiliers qui génèrent des revenus fonciers (c'est-à-dire des biens loués) et pour lesquels vous avez opté pour le régime réel d'imposition.
Faut-il un artisan RGE pour déduire les travaux énergétiques via le déficit foncier ?
Pour la déduction fiscale elle-même, la qualification RGE de l'artisan n'est pas une exigence légale directe. Ce qui compte est la nature des travaux (amélioration/entretien). Cependant, faire appel à un artisan RGE est fortement recommandé pour garantir la qualité et l'efficacité des travaux énergétiques. De plus, si vous souhaitez cumuler cette déduction avec d'autres aides financières (comme MaPrimeRénov' pour bailleur ou les CEE), la certification RGE sera alors indispensable pour ces aides.
Quelle est la limite d'imputation du déficit foncier sur le revenu global en 2025 ?
Le plafond standard d'imputation du déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) sur le revenu global est fixé à 10 700 € par an. Il convient de vérifier si des mesures temporaires spécifiques (comme le doublement du plafond pour certains travaux énergétiques ambitieux) sont toujours en application pour l'année fiscale 2025 au moment de votre déclaration.