Qu'est-ce que la réduction fiscale Denormandie ?
Investir dans l'immobilier locatif tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt, c'est possible grâce à plusieurs dispositifs en France. Parmi eux, le "Denormandie" cible spécifiquement l'achat et la rénovation de logements anciens situés dans certaines zones géographiques précises, dans le but de les remettre sur le marché locatif. En quoi consiste exactement ce dispositif en 2025, qui peut en bénéficier et sous quelles conditions ? Ce guide vous éclaire.
Objectif du dispositif Denormandie : Revitaliser et Rénover
Le dispositif Denormandie poursuit un double objectif :
Inciter les investisseurs privés à acheter et à rénover des logements anciens souvent dégradés, situés dans des centres-villes ou des quartiers ayant besoin d'être redynamisés.
Améliorer la qualité du parc de logements dans ces zones et augmenter l'offre de logements locatifs de qualité.
Pour cela, il cible géographiquement les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat ancien est particulièrement marqué. Il s'agit principalement des communes couvertes par le programme national "Action Cœur de Ville" (ACV) ou celles ayant signé une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT).
Qui peut bénéficier de la réduction Denormandie ? (Investisseurs éligibles)
Le dispositif s'adresse à tout contribuable français (personne physique) qui réalise un investissement locatif éligible entre certaines dates (vérifier les dates de fin du dispositif prévues par la loi de finances). L'avantage fiscal peut également être obtenu via l'acquisition de parts de certaines Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) qui réalisent des investissements éligibles au Denormandie.
Quelles sont les conditions liées au logement et à la localisation ?
Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, l'investissement doit respecter des critères stricts :
Localisation : Le logement doit impérativement être situé dans une commune éligible au dispositif Denormandie (faisant partie du programme ACV ou ayant une ORT en vigueur). La liste officielle de ces communes est définie par arrêté et doit être consultée attentivement avant tout investissement.
Type de logement : Il doit s'agir d'un logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation importants, ou d'un local transformé en usage d'habitation.
Quels travaux sont exigés pour le Denormandie ? (La condition des 25 %)
C'est une condition centrale du dispositif : le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (coût total = prix d'acquisition du bien + frais de notaire + coût des travaux).
Les travaux éligibles sont ceux qui visent à améliorer l'état du logement. Ils peuvent concerner :
La modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables (ex : réfection installation électrique, plomberie, création salle de bain...).
La création de nouvelle surface habitable.
L'amélioration de la performance énergétique du logement. Pour cet aspect, il faut soit réaliser au moins deux types de travaux parmi une liste définie (isolation toiture, isolation murs, isolation fenêtres, changement chaudière, changement production d'eau chaude), soit atteindre une diminution de la consommation en énergie primaire d'au moins 30 % (prouvée par DPE avant/après).
Important : Les travaux doivent être facturés par une entreprise. S'ils visent l'amélioration énergétique, le recours à un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) est souvent nécessaire pour garantir la qualité et la performance requise.
Comment fonctionne la réduction d'impôt Denormandie ? (Montant et Durée)
L'avantage fiscal prend la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu, calculée sur le prix de revient total de l'opération (plafonné à 300 000 € et à 5 500 €/m² de surface habitable).
Le taux de cette réduction dépend de la durée pendant laquelle l'investisseur s'engage à louer le bien :
Durée d'engagement de location Taux de la réduction d'impôt* 6 ans 12 % 9 ans 18 % 12 ans 21 %
* Taux en vigueur sous réserve des évolutions législatives. Vérifiez les taux applicables pour l'année 2025 et les suivantes.
La réduction d'impôt est répartie de manière égale sur la durée de l'engagement de location.
Quelles sont les conditions de location à respecter ?
Pour bénéficier de l'avantage fiscal et le conserver, l'investisseur doit respecter des conditions strictes pendant toute la durée d'engagement :
Location nue : Le logement doit être loué non meublé ("location nue").
Usage du locataire : Il doit s'agir de la résidence principale du locataire.
Plafonds de loyer : Le loyer mensuel (hors charges) ne doit pas dépasser des plafonds fixés par décret, qui varient selon la zone géographique.
Plafonds de ressources du locataire : Les revenus du locataire à la signature du bail ne doivent pas excéder des plafonds réglementaires, également variables selon la zone et la composition du foyer.
Délai de mise en location : Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux ou de l'acquisition si postérieure.
Le non-respect de ces engagements peut entraîner la remise en cause de l'avantage fiscal.
Comment trouver les zones éligibles et se renseigner ?
Avant d'investir, il est crucial de vérifier l'éligibilité de la commune visée :
Consultez les listes officielles des communes concernées par le programme Action Cœur de Ville (ACV) ou ayant signé une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT). Ces listes sont disponibles sur les sites gouvernementaux (service-public.fr, anct.gouv.fr, cohesion-territoires.gouv.fr).
Utilisez les simulateurs disponibles sur les sites officiels pour vérifier l'éligibilité d'une adresse et estimer l'avantage fiscal.
Contactez les services d'urbanisme de la mairie concernée.
FAQ - Réduction fiscale Denormandie
Puis-je faire du Denormandie pour ma résidence principale ?
Non, le dispositif Denormandie est exclusivement réservé à l'investissement locatif. Vous ne pouvez pas en bénéficier pour votre propre résidence principale ou secondaire.
Faut-il obligatoirement faire des travaux énergétiques pour bénéficier du Denormandie ?
Non, pas forcément. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total, mais ils peuvent concerner la modernisation, l'assainissement, l'aménagement, etc. L'amélioration de la performance énergétique est une des options pour atteindre ce seuil de 25% (soit via 2 types de travaux spécifiques, soit via un gain de performance global), mais ce n'est pas la seule voie possible.
Où trouver la liste exacte et à jour des villes éligibles au Denormandie ?
La liste la plus fiable se trouve sur les sites internet gouvernementaux qui publient les arrêtés et les listes des communes intégrées dans le programme "Action Cœur de Ville" ou ayant une "Opération de Revitalisation de Territoire" (ORT) éligible.
Peut-on cumuler Denormandie et MaPrimeRénov' pour les mêmes travaux ?
En règle générale, non. MaPrimeRénov' s'adresse aux propriétaires occupants ou bailleurs pour des travaux sur leur bien, avec des conditions et objectifs différents. Le Denormandie est une réduction d'impôt liée à l'opération d'investissement locatif dans son ensemble (achat + travaux). Les logiques et les bénéficiaires cibles sont distincts.