Non soumis au DPE : que signifie cette mention ?

Publié le 23 avril 2025 à 09:24

Vous consultez des annonces immobilières et tombez régulièrement sur la mention "Non soumis au DPE" ? Cette indication, loin d'être anodine, signifie que le bien en question est légalement dispensé du Diagnostic de Performance Énergétique.

Mais pourquoi cette exception existe-t-elle et quels sont les logements réellement concernés en France ? Comprendre cette mention est essentiel, que vous soyez vendeur, bailleur, acheteur ou locataire. Cet article décrypte pour vous la signification et les implications de l'exemption de DPE.

Rappel rapide : Qu'est-ce que le DPE ?

Avant d'explorer l'exemption, rappelons brièvement ce qu'est le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). C'est un diagnostic immobilier obligatoire en France lors de la vente ou de la location d'un logement (sauf exceptions). Il évalue la quantité d'énergie consommée et les émissions de gaz à effet de serre (GES) du bien, lui attribuant des étiquettes Énergie et Climat (allant de A à G). Son objectif principal est d'informer les futurs occupants sur la performance énergétique et d'inciter à la rénovation.

Pour une explication détaillée du DPE, de sa méthodologie et de ses implications, un article dédié serait plus approprié.

Pourquoi certains biens sont-ils "non soumis au DPE" ?

L'obligation de réaliser un DPE vise à pouvoir comparer la performance énergétique des logements sur une base standardisée. Cependant, certains types de bâtiments ne se prêtent pas à cette évaluation standard ou leur usage rend le calcul de performance énergétique non pertinent ou impossible selon les méthodes réglementaires. La loi française (principalement le Code de la construction et de l'habitation) a donc prévu des cas d'exemption spécifiques pour ces situations. L'idée est de ne pas imposer un diagnostic là où il n'aurait pas de sens ou serait techniquement irréalisable dans les conditions définies.

Quels sont les types de biens immobiliers concernés par l'exemption de DPE ?

La liste des biens exemptés du DPE est définie par l'article R.126-15 du Code de la construction et de l'habitation. Voici les principales catégories concernées :

Bâtiments sans système de chauffage fixe (ou avec cheminée ouverte unique)

Un logement sans aucun système de chauffage fixe installé (ni chaudière, ni radiateurs électriques fixes, ni pompe à chaleur, etc.) est exempté de DPE. Attention, la présence d'une simple cheminée à foyer ouvert comme unique moyen de chauffage potentiel entre également dans ce cadre d'exemption. L'absence de système de chauffage rend l'évaluation standardisée de la consommation impossible.

Constructions provisoires

Les bâtiments prévus pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans (par exemple, les constructions de chantier, certaines structures événementielles) ne sont pas soumis au DPE.

Bâtiments indépendants de petite surface

Sont exemptés les bâtiments indépendants dont la surface de plancher (au sens de l'article R. 111-22 du Code de l'urbanisme) est inférieure à 50 m². Attention, cela concerne bien les bâtiments indépendants (ex: un petit chalet au fond du jardin) et non un appartement de moins de 50 m² situé dans un immeuble collectif.

Lieux de culte

Les bâtiments servant de lieux de culte (églises, mosquées, synagogues, temples...) ne sont pas soumis à l'obligation de DPE.

Monuments historiques classés ou inscrits

Les monuments historiques qui sont officiellement classés ou inscrits au titre des monuments historiques sont dispensés de DPE. Cette mesure vise à préserver l'intégrité de ces bâtiments patrimoniaux, où des travaux d'isolation pourraient être complexes ou interdits.

Bâtiments non chauffés ou à usage spécifique

Certains bâtiments ou parties de bâtiments ne sont pas soumis au DPE car ils ne sont pas destinés à être chauffés ou le sont pour un usage spécifique non lié à l'habitation standard :

Bâtiments agricoles (granges, étables non aménagées...).
Bâtiments artisanaux ou industriels.
Garages, parkings non attenants à une habitation.

Quelles sont les implications de la mention "Non soumis au DPE" ?

Pour le vendeur ou le bailleur : S'il est certain que son bien entre dans une catégorie d'exemption, il n'a pas l'obligation de fournir un DPE. Cela représente une économie de coût et de temps. Il doit cependant être capable de justifier pourquoi le bien est non soumis en cas de contrôle ou de questionnement. Une déclaration erronée peut entraîner des sanctions.
Pour l'acquéreur ou le locataire : L'absence de DPE signifie un manque d'information standardisée sur la performance énergétique potentielle du bien. Il est plus difficile d'anticiper les futures factures d'énergie. L'acheteur ou le locataire devra être plus vigilant et potentiellement chercher d'autres indices (état de l'isolation visible, type de fenêtres, questionner le propriétaire sur les anciens usages ou modes de chauffage s'il y en avait).

Comment vérifier la validité de l'exemption ?

La simple déclaration du vendeur ou de l'annonce ne suffit pas toujours. Il est crucial de s'assurer que le bien correspond réellement à l'un des cas d'exemption prévus par la loi. Par exemple :

Pour l'absence de chauffage : vérifier physiquement l'absence d'équipements fixes.
Pour la surface < 50m² : s'assurer qu'il s'agit bien d'un bâtiment indépendant et vérifier la surface de plancher officielle.
Pour les monuments historiques : vérifier le statut officiel du classement ou de l'inscription.

En cas de doute, il est recommandé de demander des précisions ou des justificatifs au vendeur ou à l'agent immobilier.

"Non soumis au DPE" vs DPE Vierge : Ne pas confondre !

Il est essentiel de ne pas confondre un bien "non soumis au DPE" avec un bien ayant un "DPE vierge".

Non soumis au DPE : Le diagnostic n'est légalement pas requis en raison des caractéristiques intrinsèques du bâtiment ou de son usage (voir catégories ci-dessus).
DPE Vierge : Le diagnostic est bien obligatoire, mais le diagnostiqueur n'a pas pu calculer les consommations énergétiques, souvent faute de données fiables (factures non disponibles, méthode de calcul sur factures inapplicable). Cette situation tend à disparaître avec la généralisation de la nouvelle méthode de calcul du DPE (méthode 3CL) qui ne se base plus sur les factures.

Foire Aux Questions (FAQ)

Que signifie exactement "Non soumis au DPE" sur une annonce immobilière ? R : Cela indique que le bien immobilier est légalement dispensé de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique, car il appartient à l'une des catégories d'exemption définies par la loi française (absence de chauffage fixe, petite surface indépendante, monument historique, etc.).

Est-ce qu'un garage ou une cave est soumis au DPE ? R : Non, un garage, une cave, ou un parking non attenant à une partie chauffée d'habitation sont généralement considérés comme des bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés et sont donc non soumis au DPE.

Ma maison n'a pas de système de chauffage fixe, dois-je faire un DPE pour la vendre ? R : Non, si votre maison ne dispose d'aucun système de chauffage fixe (ou seulement d'une cheminée à foyer ouvert), elle est exemptée de DPE et vous pouvez la vendre avec la mention "Non soumis au DPE".

Quelle est la différence entre "Non soumis au DPE" et un "DPE vierge" ? R : "Non soumis" signifie que le DPE n'est pas obligatoire légalement. "DPE vierge" signifie que le DPE était obligatoire mais n'a pas pu être calculé faute de données (situation devenue rare avec la nouvelle méthode de calcul).

Si un bien est "Non soumis au DPE", puis-je quand même demander une évaluation énergétique ? R : Oui, en tant qu'acheteur potentiel, vous pouvez toujours faire réaliser une évaluation énergétique thermique (qui n'est pas un DPE réglementaire) à vos frais par un bureau d'études thermiques pour estimer les performances du bâtiment, même si le DPE n'est pas obligatoire. Le vendeur n'est cependant pas tenu de le fournir.