Le DPE vierge, dans quel cas est-il (encore) autorisé ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document incontournable lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier en France. Il renseigne sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. Pendant longtemps, la mention "DPE vierge" a pu apparaître sur certains rapports.
Mais qu'en est-il aujourd'hui, notamment depuis la réforme majeure de 2021 ? Cet article clarifie les situations où un DPE vierge pouvait être établi et son statut actuel.
Qu'est-ce qu'un DPE vierge ?
Un DPE est dit "vierge" lorsqu'il ne comporte aucune étiquette énergie ni climat. Autrement dit, le diagnostiqueur n'a pas pu attribuer de classement (de A à G) au logement concerné, faute de données fiables pour appliquer la méthode de calcul alors en vigueur.
Le rapport indiquait simplement que le DPE n'avait pas pu être calculé, sans fournir d'estimation de la performance énergétique ou de l'impact environnemental du bien.
Pourquoi le DPE vierge existait-il avant la réforme de 2021 ?
Avant le 1er juillet 2021, la méthode de calcul du DPE reposait souvent sur l'analyse des factures énergétiques réelles du logement (méthode dite "sur factures"). Plusieurs situations pouvaient alors conduire à l'impossibilité de réaliser ce calcul et donc à l'émission d'un DPE vierge :
Absence de factures exploitables : C'était le cas le plus fréquent. Le diagnostiqueur ne pouvait pas obtenir les factures d'énergie (chauffage, eau chaude sanitaire) sur les trois dernières années. Cela pouvait survenir si :
Le logement était resté inoccupé pendant une longue période.
Les occupants précédents n'avaient pas conservé ou transmis leurs factures.
Le mode de chauffage était collectif sans comptage individuel fiable permettant d'isoler la consommation du logement.
Construction avant 1948 : Pour les bâtiments anciens, la méthode sur factures était souvent la seule applicable, rendant le DPE vierge fréquent en cas de manque de données.
Certains types de biens spécifiques : Des situations particulières (modes de chauffage très atypiques, etc.) pouvaient rendre le calcul complexe ou impossible avec les anciennes méthodes.
Le DPE vierge était donc une conséquence des limites des méthodes de calcul antérieures et de la difficulté à collecter des données de consommation fiables dans certains contextes.
La fin programmée du DPE vierge avec la réforme du 1er Juillet 2021
La réforme du DPE, entrée en vigueur le 1er juillet 2021, a marqué un tournant majeur et a quasiment signé la fin du DPE vierge pour les logements.
La principale raison est l'instauration d'une méthode de calcul unifiée et fiabilisée, dite "3CL-DPE" (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements). Cette méthode ne se base plus sur les factures passées (qui dépendent du comportement des occupants), mais sur une évaluation des caractéristiques physiques du bâtiment :
Qualité de l'isolation (murs, toiture, planchers)
Type de fenêtres
Système de chauffage, de production d'eau chaude, de ventilation
Présence d'énergies renouvelables
Grâce à cette approche conventionnelle, le diagnostiqueur peut toujours calculer une performance énergétique théorique, quelles que soient l'occupation passée du logement ou la disponibilité des anciennes factures.
Depuis le 1er juillet 2021, il n'est donc plus autorisé d'émettre un DPE vierge pour la vente ou la location d'une maison individuelle ou d'un appartement en France métropolitaine.
Existe-t-il encore des exceptions très spécifiques ?
Si la règle générale est la disparition du DPE vierge pour les transactions immobilières classiques (vente, location de logements), des cas extrêmement marginaux pourraient subsister, relevant plus de l'exception très rare que de la norme :
Certains bâtiments non concernés par la méthode 3CL : La méthode 3CL s'applique aux logements et certains types de bâtiments tertiaires. Il pourrait exister des constructions très atypiques (monuments historiques non chauffés, lieux de culte, bâtiments agricoles ou industriels spécifiques) pour lesquels le DPE n'est pas requis ou dont le calcul selon les méthodes applicables s'avérerait impossible. Cependant, cela ne concerne pas le marché résidentiel standard.
Validité des anciens DPE vierges : Un DPE vierge émis avant le 1er juillet 2021 conserve sa durée de validité théorique (10 ans). Toutefois, depuis le 1er janvier 2025, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 (y compris les vierges) ne sont plus valides.
Ceux réalisés avant 2018 sont déjà caducs. Même si un DPE vierge était techniquement encore dans sa période de validité, il est fortement déconseillé de l'utiliser pour une transaction, car il ne répond plus aux exigences d'information et de fiabilité actuelles et le DPE est devenu opposable.
En pratique, pour toute vente ou location de logement aujourd'hui, un DPE calculé et non vierge est obligatoire.
Quelles conséquences pour les propriétaires et les diagnostiqueurs ?
La fin du DPE vierge a plusieurs implications :
Obligation d'information renforcée : Tous les biens mis en vente ou en location (sauf exceptions légales très précises de non-soumission au DPE) doivent afficher une étiquette énergie et climat.
Fiabilité et opposabilité accrues : Le nouveau DPE est plus fiable et engage davantage la responsabilité du vendeur/bailleur et du diagnostiqueur. L'acquéreur ou le locataire peut se retourner contre eux si l'information est erronée.
Fin de l'échappatoire des factures : L'absence de factures n'est plus un motif pour ne pas obtenir un classement énergétique.
Nécessité d'accès complet au bien : Le diagnostiqueur doit pouvoir inspecter toutes les caractéristiques pertinentes du logement pour appliquer la méthode 3CL.
FAQ - DPE Vierge
Peut-on encore vendre ou louer un appartement ou une maison avec un DPE vierge aujourd'hui ? Non. Depuis la réforme du 1er juillet 2021 et l'application de la méthode 3CL, il n'est plus permis d'émettre de DPE vierge pour la vente ou la location d'un logement en France métropolitaine. Tout nouveau DPE doit obligatoirement comporter une étiquette énergie et climat.
Mon ancien DPE est vierge et date de 2019, est-il encore valable pour une vente en 2025 ? Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 (vierges ou non) ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025. Vous devez faire réaliser un nouveau DPE conforme à la réglementation actuelle.
Que faire si je n'ai aucune facture d'énergie à fournir au diagnostiqueur ? Cela n'empêche plus la réalisation du DPE. La méthode 3CL actuelle se base sur les caractéristiques physiques du bâtiment (isolation, fenêtres, chauffage...) et non sur les consommations passées. Le diagnostiqueur collectera ces informations lors de sa visite.
Quels sont les risques si j'utilise un DPE vierge non valide ? Utiliser un DPE non valide (car vierge et émis après la réforme, ou dont la date de validité est dépassée) peut entraîner des sanctions. L'acquéreur ou le locataire pourrait demander l'annulation de la transaction ou des dommages et intérêts, car le DPE est désormais opposable. La responsabilité du vendeur, du bailleur, voire du notaire ou de l'agent immobilier, peut être engagée.