DPE sans mention
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document incontournable lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier en France. Il attribue une note (de A à G) évaluant la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Cependant, vous avez peut-être déjà rencontré l'appellation "DPE sans mention" ou "DPE vierge". De quoi s'agit-il exactement ? Est-ce encore pertinent aujourd'hui ? Plongeons au cœur de ce cas particulier.
Qu'est-ce qu'un DPE sans mention (ou DPE Vierge) ?
Un DPE "sans mention", plus communément appelé "DPE vierge", est un diagnostic de performance énergétique qui n'affiche ni étiquette énergie, ni étiquette climat. Autrement dit, il ne fournit pas de classement de A à G pour la consommation énergétique ou les émissions de gaz à effet de serre du logement.
La raison principale de l'existence de ces DPE vierges résidait dans l'ancienne méthode de calcul, notamment celle dite "sur facture". Pour établir le diagnostic, le diagnostiqueur se basait sur les factures d'énergie réelles des occupants précédents (sur les 3 dernières années). Si ces factures n'étaient pas disponibles, incomplètes, ou jugées non représentatives (par exemple, en cas de logement vacant depuis longtemps), le diagnostiqueur ne pouvait pas calculer de manière fiable la performance énergétique. Il émettait alors un DPE vierge.
Pourquoi le DPE vierge n'est (presque) plus possible pour les logements ?
La grande réforme du DPE, entrée en vigueur le 1er juillet 2021, a sonné le glas du DPE vierge pour la majorité des logements.
La raison est simple : la méthode de calcul a changé. L'ancienne méthode "sur facture", source majeure des DPE vierges, a été abandonnée pour les logements d'habitation au profit de la méthode "3CL" (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements).
Cette méthode 3CL est une approche conventionnelle : elle ne se base plus sur les habitudes de consommation des anciens occupants, mais sur les caractéristiques physiques intrinsèques du bâtiment :
Qualité de l'isolation (murs, toiture, planchers)
Type de fenêtres et vitrages
Système de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire
Système de ventilation
Présence d'énergies renouvelables
En se basant sur ces éléments objectifs et standardisés, la méthode 3CL permet toujours d'obtenir un classement énergétique et climatique pour un logement d'habitation standard, rendant ainsi le DPE vierge impossible dans ce cadre.
Dans quels cas un DPE peut-il encore être "sans mention" ?
Si le DPE vierge a disparu pour les maisons et appartements classiques mis en vente ou en location, quelques exceptions peuvent subsister :
Certains bâtiments non soumis à l'obligation de chauffage : Par définition, s'il n'y a pas de système de chauffage fixe installé, le calcul conventionnel peut être spécifique.
Certains bâtiments tertiaires spécifiques : Pour certains types de bâtiments tertiaires (bureaux, commerces...), les méthodes de calcul peuvent différer et, dans des cas très particuliers et selon la réglementation applicable à ces bâtiments, une absence de mention pourrait théoriquement exister, bien que la tendance soit également à une évaluation systématique.
Il est crucial de retenir que pour la vente ou la location d'un logement standard (maison, appartement), un DPE vierge n'est plus réalisable depuis la réforme.
Quelle est la validité d'un ancien DPE vierge ?
C'est un point essentiel. La réforme du DPE a également modifié les règles de validité des diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 :
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valides jusqu'au 31 décembre 2024.
Cela signifie qu'un DPE vierge réalisé avant le 1er juillet 2021 peut encore être techniquement valide jusqu'à fin 2024 s'il a été fait entre 2018 et mi-2021.
Cependant, même s'il est encore "valide" administrativement, un DPE vierge fournit une information très limitée sur la performance réelle du bien selon les standards actuels. Pour toute nouvelle transaction (vente ou signature d'un nouveau bail de location), il est fortement recommandé, voire souvent nécessaire en pratique pour répondre aux nouvelles obligations d'information et d'affichage, de réaliser un nouveau DPE conforme à la réglementation actuelle.
Quelles conséquences pour les propriétaires et les acquéreurs/locataires ?
Rencontrer un DPE vierge (même encore valide administrativement) a plusieurs implications :
Pour le propriétaire vendeur/bailleur :
Difficulté à valoriser la performance énergétique de son bien.
Manque d'information pour identifier les potentiels travaux de rénovation énergétique.
Nécessité de refaire un DPE selon les nouvelles normes pour toute nouvelle transaction afin de respecter les obligations d'affichage et d'information (la mention de la classe énergie est obligatoire dans les annonces).
Pour l'acquéreur/locataire :
Absence d'information fiable pour comparer les biens sur le plan énergétique.
Impossibilité d'estimer correctement les futures charges énergétiques.
Manque de visibilité sur l'impact environnemental du logement.
Le DPE actuel, avec ses classes énergie et climat, est devenu un outil essentiel d'information et de décision dans le parcours immobilier. Un DPE vierge, relique de l'ancienne méthode, ne remplit plus ce rôle.
FAQ sur le DPE sans mention
Un DPE vierge est-il encore valable aujourd'hui ?
Un DPE vierge réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 est administrativement valide jusqu'au 31 décembre 2024. Ceux réalisés avant 2018 sont périmés. Cependant, pour une nouvelle vente ou location, un nouveau DPE selon les règles actuelles est généralement indispensable.
Puis-je vendre mon logement avec un DPE sans mention datant de 2019 ?
Techniquement, il est valide jusqu'à fin 2024. Toutefois, la loi impose d'afficher les étiquettes énergie et climat dans les annonces immobilières depuis 2022. Un DPE vierge ne le permettant pas, vous devrez réaliser un nouveau DPE pour être en conformité et fournir une information complète à l'acquéreur.
Pourquoi mon diagnostiqueur ne peut-il plus faire de DPE vierge pour mon appartement ?
Depuis la réforme du 1er juillet 2021, la méthode de calcul pour les logements (méthode 3CL) se base sur les caractéristiques du bâti et non plus sur les factures. Cette méthode aboutit toujours à un classement (A à G), rendant le DPE vierge impossible pour un logement standard.
Quelle différence entre DPE vierge et absence de DPE ?
Un DPE vierge est un diagnostic qui a été réalisé, mais qui n'a pas pu aboutir à un classement faute de données fiables (selon l'ancienne méthode). Une absence de DPE signifie qu'aucun diagnostic n'a été effectué alors qu'il était peut-être obligatoire. Les conséquences légales ne sont pas les mêmes.